Pasamos
a otra fase. Hasta ahora hemos introducido el plan general y cómo
ahorrar dinero. Ahora pasamos al cuadrante de pasivos, de los gastos,
antes de que, varios post después, volvamos al tema de activos y
cómo generar más (inversión, ganancias extra…). Como dijimos
habrá que dividir los gastos entre los obligados (vivienda y sus
gastos, móvil, internet, comida, ropa) y los no obligados aunque
lógicamente también imprescindibles para una vida feliz (ocio en
general: viajes, restauración, música, etc.). Veremos cómo pagar
menos en los gastos impepinables y cómo también pagar menos o no
pagar nada en el resto.
Hoy
nos centraremos en el gasto por excelencia: la vivienda, para en
sucesivas entradas centrarse en los diferentes gastos inherentes a
ella: luz, gas, agua, internet, teléfono, muebles… La vivienda
daría para varios post pero intentaremos resumirlo, aunque sin duda
es el gasto clave durante toda tu vida (cuantitativa y
cualitativamente) y puede marcar toda tu economía para bien o para
mal, según lo gestiones.
Comenzemos.
Si hay algo que no te vas a librar y que comerá el mayor porcentaje
de gasto es la vivienda (salvo que tengas piso en propiedad heredado
y vivas en él). Por tanto entramos en el quid de la cuestión, el
eterno dilema (comprar o alquilar) que no obstante en España suele
decantarse siempre por el primero, por tradición y mentalidad, la
tan arraigada idea de “tener tu propia casa”. Esto no pasa en la
mayoría de países del mundo, al menos con tan alto porcentaje de
propiedad. Esta serie pretende un cambio de mentalidad pero desde el
cálculo objetivo, así que veremos cuándo conviene comprar (para
vivir y/o como inversión) y cuándo estar de alquiler.
Los
tiempos han cambiado. Salvo que seas funcionario es complicado que
siempre vayas a trabajar no ya en la misma empresa, sino en la misma
ciudad. La forma de vida (menos parejas duraderas, menos hijos, más
movilidad) hace que la compra según qué sitios y circunstancias sea
una mala opción. A eso añadimos los precios o mejor, el ratio del
porcentaje de lo que ganamos para pagar un piso. Mi padre lo pagó en
poco más de dos años, con esfuerzo, pero en dos años. No es lo
mismo apretarse el cinturón dos años que 35… Aun así, la compra
sigue siendo el objetivo de una mayoría. Simplemente para ser
propietario, ni siquiera para al menos sacarle rentabilidad.
Efectivamente, sería la única razón para la compra: la inversión, vivir de las rentabilidades de su alquiler o de la venta, pero claro, para eso hay que haberla comprado ya, es decir, tener mucha liquidez.
Es curiosa la obsesión de las personas por poseer un piso, sobre todo relacionado con la pareja. Estar casado y más aún con hijos lleva al impulso irrefenable en España de hipotecarse. Pues no, ni se va a dar un futuro mejor para los hijos ni vale la pena la enormidad del gasto y la esclavitud por la "libertad" de poder tirar un tabique o tener unos muebles específicos, salvo casos muy específicos. Los ejércitos poderosos lo son en parte por su capacidad de movilidad. Pues en las personas es lo mismo. Pero no nos desviemos. Vamos a los hechos:
Como pasa con el coche también, la principal táctica de venta es destacarte la cuota mensual, sin tener en cuenta el gasto total y dividirlo por mensualidades. El resultante visto numéricamente nos haría reflexionar. Aparte de la nula ventaja fiscal, comprar una casa supone los siguiente gastos: tasación, notaría, gestoría, registro, comisión de apertura-subrogación, comunidad, seguros, impuestos (de constitución de hipoteca, transmisiones, IVA, IBI, basuras) y los futuros de mantenimiento, averías y derramas. En resumen, sólo en gastos no recuperables, supone el 10% del total, aparte que durante años no amortizarás capital alguno entre esos gastos y los intereses. Calcula cuántos meses de alquiler podrías pagar con ello.
Compruébalo por ti mismo con esta calculadora comparativa.
Ejemplo
ilustrativo: Una
vivienda en venta de 300.000 € pero tasada en 270.000 €. El banco que concede un préstamo
hipotecario, por regla general sólo dará, como máximo, 216.000 €
(el 80% de 270.000). El comprador tendrá que pagar como entrada el
resto (84.000 €), además de los gastos de formalización del
préstamo (como media el 10% de 216.000 € = 21.600 €). Es decir,
para comprar esta casa, habrá que contar con aproximadamente 105.600
€ antes de contratar una hipoteca.
La cuestión es: ¿vas a vivir siempre en el mismo sitio? ¿tienes tanta liquidez? La burbuja inmobiliaria y la situación laboral demuestran que no.
El PER
Price Earnings Ratio. Lo veremos para la bolsa, pero también en inmobiliaria es un concepto clave, aunque de otro modo. Es la clave para ver si compensa o no comprar. Se trata de la relación bastante constante entre los precios de venta y alquiler.
Si tienes vivienda en propiedad alquilada, para obtener el PER bruto habrá que dividir el dinero actual que obtenemos entre su precio de venta. Si una vivienda de 240.000 euros la tenemos alquilada por 1.000 euros al mes, la rentabilidad será del 5 %.
Pero vamos a lo que interesa, usar el cálculo para ver si es mejor compra o alquilar, que sería el PER a secas (dividir el precio de venta entre el precio de alquiler). Así tendremos las veces que el precio de alquiler está contenido en el de venta o lo que es lo mismo, los años que tardaríamos en pagar una vivienda mediante alquiler.
En el anterior ejemplo sería un ratio 20: (240.000 / 12.000) = 20 veces
Efectivamente, tenemos que conocer el precio de venta y el de alquiler. Lo sacamos de la web del Banco de España, que según el último informe, la rentabilidad bruta de alquilar una vivienda en España es del 4,6% o 21,7 años. Para ver si compensa o no la compra multiplicaríamos el precio del alquiler mensual por 260 meses para obtener un precio de venta aproximado. Por ejemplo, si se alquila por 1.500 euros al mes y multiplicamos ese precio de alquiler mensual por 260 meses obtendríamos que el precio de venta debería rondar los 390.000 euros en las condiciones actuales.
Del mismo modo, si tenemos una vivienda que podría venderse por 260.000 euros, bastaría con dividir entre 260 para saber que su precio de alquiler debería ser de unos 1.000 euros mensuales. A mayor subida de precios, PER más elevado y por tanto menos posibilidades de que compense comprar. A PER más bajo, puede compensar comprar.
Ejemplo de aplicación: una vivienda que vale 400.000 euros y que se alquila por 1.000 al mes. Calculamos PER (400.000/12.000)=33 veces, muy superior a la media de 21,7. Es decir, sería para alquilar, no comprar.
De aquí podemos deducir hechos prácticos, más allá de lo monetario. El PER más alto corresponde a las mejores viviendas y mejor ubicadas, es decir, vivir en la zona que te gusta o en la casa ideal compensa si alquilas, no si compras. ¿Prefieres vivir en tu zona ideal y casa ideal o tener en “propiedad” una casa que “puedes” pagar en una zona que no te gusta o un piso que no es lo que soñabas? Tú mismo.
Y es que no nos engañemos, si se tiene tanto miedo a la bolsa y a apalancarse, en realidad al comprar una vivienda te estás apalancando a lo bestia y encima con un algo difícil de deshacerse y con altísimas comisiones.
Sé que es una batalla perdida, en un país donde el 83% de la población opta por la compra, frente a otros países como Alemania, donde es del 53%. Luego con lo que han ahorrado toda su vida llegan a España y compran casitas en la costa a precio de ganga y a tocateja. Otra mentalidad, menos mantras tontos y mayor practicidad.
Si con las finanzas en general es difícil cambiar la mentalidad y ser lógicos, en el tema de la vivienda se antoja misión imposible, porque las razones son absolutamente subjetivas y parece que no eres serio o solvente si no te compras una casa, cuando casi siempre es lo contrario. Vivir de alquiler supone tener más liquidez y libertad. Pero claro, el qué dirán más la ignorancia influye mucho en este país. La familia y el sistema fomenta por todos los medios la compra, ya que supone continuar en la rueda de la deuda y los ingresos por impuestos, como pasa y veremos con las nóminas y el IRPF.
Vivir de alquiler supone ventajas cuantitativas: más liquidez para inversión y ocio (calcula lo que ahorrarías al no hipotecarte y lo que te rentaría con el interés compuesto ya visto y la calidad de vida en todos los ámbitos); y cualitativas (libertad absoluta, sin quebraderos de cabeza, listo para cualquier cambio vital como traslado del trabajo, proyectos nuevos o simplemente ir viviendo donde te apetezca y mejor se adapte a tu vida presente). Y si con el tiempo consigues esa liquidez suficiente, si puede ser un gran negocio poder comprar en efectivo una/s casa-ganga en zona costera y tener un sobre sueldo o incluso vivir de los alquileres obtenidos.
Planificación e ir contracorriente. Es la clave. En las siguientes entradas veremos cómo minimizar daños si al final se cayó en la hipoteca o incluso deshacerte de ella, cómo alquilar tu casa y su fiscalidad, y nos sumergiremos en los engorrosos pero necesarios gastos fijos inherentes a la vivienda, sea alquilada o no: luz, gas, agua, internet…
Si tienes vivienda en propiedad alquilada, para obtener el PER bruto habrá que dividir el dinero actual que obtenemos entre su precio de venta. Si una vivienda de 240.000 euros la tenemos alquilada por 1.000 euros al mes, la rentabilidad será del 5 %.
(12.000/240.000) x 100 = 5%
Pero vamos a lo que interesa, usar el cálculo para ver si es mejor compra o alquilar, que sería el PER a secas (dividir el precio de venta entre el precio de alquiler). Así tendremos las veces que el precio de alquiler está contenido en el de venta o lo que es lo mismo, los años que tardaríamos en pagar una vivienda mediante alquiler.
En el anterior ejemplo sería un ratio 20: (240.000 / 12.000) = 20 veces
Efectivamente, tenemos que conocer el precio de venta y el de alquiler. Lo sacamos de la web del Banco de España, que según el último informe, la rentabilidad bruta de alquilar una vivienda en España es del 4,6% o 21,7 años. Para ver si compensa o no la compra multiplicaríamos el precio del alquiler mensual por 260 meses para obtener un precio de venta aproximado. Por ejemplo, si se alquila por 1.500 euros al mes y multiplicamos ese precio de alquiler mensual por 260 meses obtendríamos que el precio de venta debería rondar los 390.000 euros en las condiciones actuales.
Del mismo modo, si tenemos una vivienda que podría venderse por 260.000 euros, bastaría con dividir entre 260 para saber que su precio de alquiler debería ser de unos 1.000 euros mensuales. A mayor subida de precios, PER más elevado y por tanto menos posibilidades de que compense comprar. A PER más bajo, puede compensar comprar.
Ejemplo de aplicación: una vivienda que vale 400.000 euros y que se alquila por 1.000 al mes. Calculamos PER (400.000/12.000)=33 veces, muy superior a la media de 21,7. Es decir, sería para alquilar, no comprar.
De aquí podemos deducir hechos prácticos, más allá de lo monetario. El PER más alto corresponde a las mejores viviendas y mejor ubicadas, es decir, vivir en la zona que te gusta o en la casa ideal compensa si alquilas, no si compras. ¿Prefieres vivir en tu zona ideal y casa ideal o tener en “propiedad” una casa que “puedes” pagar en una zona que no te gusta o un piso que no es lo que soñabas? Tú mismo.
Y es que no nos engañemos, si se tiene tanto miedo a la bolsa y a apalancarse, en realidad al comprar una vivienda te estás apalancando a lo bestia y encima con un algo difícil de deshacerse y con altísimas comisiones.
Sé que es una batalla perdida, en un país donde el 83% de la población opta por la compra, frente a otros países como Alemania, donde es del 53%. Luego con lo que han ahorrado toda su vida llegan a España y compran casitas en la costa a precio de ganga y a tocateja. Otra mentalidad, menos mantras tontos y mayor practicidad.
Si con las finanzas en general es difícil cambiar la mentalidad y ser lógicos, en el tema de la vivienda se antoja misión imposible, porque las razones son absolutamente subjetivas y parece que no eres serio o solvente si no te compras una casa, cuando casi siempre es lo contrario. Vivir de alquiler supone tener más liquidez y libertad. Pero claro, el qué dirán más la ignorancia influye mucho en este país. La familia y el sistema fomenta por todos los medios la compra, ya que supone continuar en la rueda de la deuda y los ingresos por impuestos, como pasa y veremos con las nóminas y el IRPF.
Vivir de alquiler supone ventajas cuantitativas: más liquidez para inversión y ocio (calcula lo que ahorrarías al no hipotecarte y lo que te rentaría con el interés compuesto ya visto y la calidad de vida en todos los ámbitos); y cualitativas (libertad absoluta, sin quebraderos de cabeza, listo para cualquier cambio vital como traslado del trabajo, proyectos nuevos o simplemente ir viviendo donde te apetezca y mejor se adapte a tu vida presente). Y si con el tiempo consigues esa liquidez suficiente, si puede ser un gran negocio poder comprar en efectivo una/s casa-ganga en zona costera y tener un sobre sueldo o incluso vivir de los alquileres obtenidos.
Planificación e ir contracorriente. Es la clave. En las siguientes entradas veremos cómo minimizar daños si al final se cayó en la hipoteca o incluso deshacerte de ella, cómo alquilar tu casa y su fiscalidad, y nos sumergiremos en los engorrosos pero necesarios gastos fijos inherentes a la vivienda, sea alquilada o no: luz, gas, agua, internet…
