Auditoría personal y manual práctico VII: vivienda, mejorar hipoteca y alquiler
Continuando
con el tema vivienda, hoy vamos a abordar someramente, siempre desde
lo práctico, cómo minimizar daños en cuanto a gasto y/o sacar
ganancias inmobiliarias.
La
historia siempre se repite. Con la crisis de 2007 parecía que al
menos supondría un cambio de modelo y mentalidad con respecto al
ladrillo pero nada más lejos de la realidad. Desde hace ya tres años
han vuelto a aparecer las grúas y las hipotecas sin complejos,
alentado por los tipos casi a cero. Ya hay entidades bancarias
ofreciendo diferenciales menores del 1%.
Si
ya tienes una hipoteca puedes hacer dos cosas: mejorar las
condiciones o deshacerte de ella. Si tu elección es la mejora,
puedes negociar con tu banco (novación) o cambiarte (subrogación).
En ambos casos ten en cuenta que no te saldrá gratis (cómo no) y
además hay que cumplir tres requisitos:
- Tener pagado tres años al menos.
- Libre de pagos pendientes.
- Que sea la vivienda habitual.
En
la novación sólo podrás negociar por:
- El interés que te aplican (necesaria escritura pública).
- El importe pendiente.
- El plazo de amortización.
- La titularidad (caso de separación, divorcio o fallecimiento).
En
la subrogación, ten en cuenta que podrás hacerla sin pedir permiso a la entidad y normalmente el banco te hará una contraoferta para
no perderte como cliente (como ocurre en telefonía o seguros).
Dispondrían de 15 días y deberán hacerlo ante notario. Los gastos
serían mayores que la novación, entre 500 y 1.700 euros. Haz tus
cálculos para ver si compensa (teniendo en cuenta también gastos
que puedan derivarse de ese cambio, como comisiones y seguros), pero
seguramente en la mayoría de los casos sea así: primero porque el
amenazar con irte siempre deviene en mejora de condiciones y segundo
porque muchas hipotecas se contrataron con intereses superiores a
Euríbor +2.5.
Alquiler
Tanto
si tienes una vivienda en propiedad como si no, el alquiler es una
forma cómoda de obtener ingresos, por mucho que tiren para atrás
temas como el impago o los daños en la vivienda. Ahora veremos cómo
evitarlo. Hay dos opciones, obviamente también en función de si
vives en la vivienda que vas a alquilar o no:
- Alquilar la vivienda completa.
- Alquilar por habitaciones.
En
la primera, sólo podrás si lógicamente no vives en ella y en la
segunda puedes vivir o no. Lo más importante de todo es que en el
primer caso se regula por la ley de arrendamientos urbanos (LAU) y en
la segunda por el código civil. Deberás decidir si te conviene más
una u otra, sobre todo desde el punto de vista fiscal:
- Por habitaciones: hay que realizar un contrato por inquilino, deberá estar el piso amueblo y especificar qué zonas son comunes. No hay marcos temporales obligatorios. Ventajas: puedes desalojar la vivienda cuando quieras y al estar suscrito al código civil lo puedes hacer en unos días si los inquilinos se negaran; puedes desgravarte gastos relacionados con el mantenimiento y mejora de la vivienda (por ejemplo, si eres tú quien pagas luz o calefacción, pues tendrás importantes desgravaciones). Desventajas: menos seguridad, más movilidad al no haber una duración mínima de contrato, menos desgravación fiscal para el arrendador y ninguna para el arrendatario.
- Piso completo: por ley los inquilinos puede estar tres años mínimo. Ventajas: más regulación contractual, mayores desgravaciones fiscales (exento de iva y reducirse entre el 60-100% del precio de la vivienda), aparte de un 3% del valor catastral del inmueble, cosa que pocos saben y apuntan en su declaración. Desventajas: más dificultad en caso de deber desalojar a los inquilinos, al no regirse por el código civil directamente sino por la LAU y no poder hacer uso inmediato de tu vivienda en el caso que te sea urgente volver a vivir en ella o venderla. Además el inquilino puede desgravarse parte de su alquiler siempre que contrato y fianza estén depositados en la entidad regional correspondiente.
Seguridad
y fiscalidad
Aparte
de que el servicio del que voy a hablar también desgrava, es
imprescindible y te dará tranquilidad absoluta contratar una agencia
que te lleve todo si te decides por alquilar tu vivienda completa.
Por un precio que suele equivaler al primer mes de alquiler o bien
una cuota mensual, ellos se encargarán de buscar a los inquilinos
adecuados, enseñar el piso, realizar el contrato e incluir un seguro
de impago que normalmente te cubrirá un año entero de impago y
cualquier coste derivado de acciones legales contra el o los
inquilinos. De esta manera sólo tendrás que preocuparte de que el
montante mensual ha llegado a tu cuenta. Dos ejemplos de
agencias:
Por
último ten en cuenta que hasta este año la edad y ocupación del
inquilino influía en la desgravación, en virtud de si era mayor o
menor de 30 años (en vez del 60%, el 100% sobre los beneficios) y de
si sus rendimientos netos de trabajo superaban el 75% del IPREM o
Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples. A partir de este
año será del 60% para todo caso.
Si
has alquilado tu vivienda por temporadas (casos de Airbnb o Homeaway,
por ejemplo), los rendimientos tributarán como capital inmobiliario
pero no podrás aplicar la reducción del 60%.
De
cualquier forma, siguiendo los prefectos de esta serie, es hacer
números y ver si compensa o no tener vivienda en propiedad, y si ya
la tienes, cómo sacar el máximo partido dependiendo de si vives o
no en ella o si quieres/puedes alquilar el piso entero o
habitaciones. Y puestos a meternos en fregados inmobiliarios y si
tienes liquidez para ello, hazlo bien y busca chollos reformables en
zonas costeras o céntricas de grandes capitales donde poder obtener
beneficios e incluso poder vivir de los alquileres y no que la
vivienda y los bancos vivan de ti.